О том, какие перепланировки можно узаконить, а какие не подлежат легализации, мы писали в одной из недавних публикаций. У владельцев просторных квартир немало возможностей поработать над дизайном, эргономикой и функциональностью жилища. Перепланировка в малогабаритном объекте – случай почти всегда сложный. Ведь у собственников комнат и квартир-студий обычно на счету не только каждый метр, но и каждый рубль. Поэтому именно в таких объектах чаще всего встречаются нелегальные перепланировки. Чем рискуют покупатели «незаконных» объектов и какие варианты модернизации имеют шансы быть легализованными?
СТУДИЯ ИЗ КОМНАТЫ: ПОЧТИ НЕРЕАЛЬНО
Один из самых распространенных сегодня вариантов модернизации демократичного жилья – превращение комнаты в коммуналке в подобие квартиры-студии. Для этого в жилом помещении организуют мини-кухню, выгораживают санузел, устанавливают душевую кабину.
В каталогах объявлений о продаже жилья такие объекты встречаются сплошь и рядом. В одних случаях они фигурируют в разделах комнат, в других – экспонируются как квартиры и предлагаются также отнюдь не по ценам комнат.
Кому доверить ремонт квартиры?
Приступая к ремонту квартиры, собственнику предстоит определиться с выбором подрядчика >>
Нередко в старинных домах встречаются не просто комнаты, а целые залы – с пятиметровыми потолками и площадями до 50 кв. м, упрятанные вглубь коммуналки. Теоретически в таком зале, имеющем кубатуру небольшого коттеджа, можно разместить не то что студию, а двухуровневую квартиру оригинальной планировки. На практике дело обстоит гораздо сложнее. Например, если под таким залом располагаются жилые комнаты, размещение кухни и санузла в нем не может быть узаконено в принципе: это запрещено нормами Жилищного кодекса РФ.
Поэтому, если в каталоге объявлений экспонируется, к примеру, «однушка» площадью 22-27 кв. м на среднем этаже дома старого фонда или сталинки, то, скорее всего, речь здесь идет о комнате с нелегальной перепланировкой.
Исключения, впрочем, бывают. Так, в старом фонде встречаются и вполне законные объекты со студийными планировками либо такие квартиры, где кухня совмещена с прихожей. Чаще всего это так называемые дворницкие квартиры на первых этажах.
Чтобы узнать, легальна ли произведенная модернизация, вам достаточно попросить у продавца техпаспорт жилого помещения
Случается, что продавцы «комнат-студий» готовы предъявить покупателю проект и заверить, что легализация перепланировки – вопрос почти решенный. Но здесь следует понимать, что, несмотря на общие правила, в разных частях города районные межведомственные комиссии, в компетенцию которых входят вопросы согласования перепланировок, могут разрешить или не разрешить модернизацию.
УЗКОЕ ГОРЛЫШКО – КОММУНИКАЦИИ
В историческом центре (в Центральном, Адмиралтейском, Петроградском районах) шансы на превращение коммунальной комнаты в квартиру невелики. Все упирается в пропускную способность внешних инженерных сетей.
Главная проблема, с которой здесь приходится сталкиваться, – вентиляция коттеджа. Так, установить газовую плиту и водонагреватель вам разрешат только в том случае, если в помещении есть окно и имеется возможность организовать вытяжку. Для этого в стенах старого дома придется поискать вентканалы или недействующий дымоход, до которого можно дотянуть гофрированный воздуховод.
Если с дымоходами проблема, возможна установка электрического бойлера и электроплиты вместо газовой. Требования к вентиляции в данном случае снижаются, но остается проблема энергомощностей, которые в старом фонде и нашпигованных коммуналками сталинках почти всегда в дефиците. Снабжающие организации обязаны обеспечивать индивидуальных потребителей электроэнергией из расчета 3 кВт на квартиру (причем это постоянная величина, вне зависимости от того, идет ли речь о квартире-студии или о большой коммуналке).
В зоне старой застройки у поставщиков коммунальных услуг технических возможностей для выделения дополнительных мощностей обычно нет. При этом узким горлышком являются не внутридомовые, а внешние инженерные сети (и не только электроснабжения, но также водопровода и канализации), к которым кроме жилфонда подключено множество коммерческих потребителей.
В принципе, у районных межведомственных комиссий (МВК) центральной части города могут найтись возможности «вписать» в многоквартирный дом еще одну квартиру. Но тех, кто жаждет «разойтись» с соседями, – намного больше. Поэтому руководители МВК стараются не создавать прецедентов для массовых обращений владельцев комнат, желающих обзавестись индивидуальными удобствами.