Как правило, в качестве финансовой базы столь дорогого приобретения выступает некая жилплощадь, уже имеющаяся у покупателя. «Источники» этой площади могут быть самые различные — наследство, раздел имущества, или даже просто квартира, которая стала «мала» или неудобна.
В общем — «клиент готов», новостроек в Москве и области сегодня много, и в качестве финального аргумента выбора в пользу того или иного проекта зачастую становится удобство покупки, которое, при прочих равных, в немалой степени обуславливает наличие такой услуги, как взаимозачет.
«Фактически, взаимозачет преследует одну задачу девелопера, — поясняет партнер девелоперской компании 'Химки Групп' Дмитрий Котровский. — Сделать так, чтобы продавец на вторичном рынке стал не просто покупателем на рынке первичном, а купил недвижимость именно у него, в одном из проектов застройщика».
Не будем лукавить — при активном спросе взаимозачет не слишком популярен среди девелоперов-продавцов новостроек — зачем делать какие-то лишние шаги, если от клиентов и так отбоя нет. А вот когда спрос на низком уровне, а именно в такое время мы сейчас и живем, возможности ипотеки ограничены, вот тогда менеджеры по продажам строительных компаний начинают искать своих клиентов и на вторичном рынке. Ведь тот, кто хочет продать свою квартиру, очевидно, хочет что-то купить взамен, скорее всего — с целью улучшения своих жилищных условий.
Сегодня на российском рынке взаимозачет существует в двух вариантах. Первый — когда девелопер (либо его подрядчик), по сути, берет на реализацию имеющуюся в собственности клиента квартиру, выступая в роли персонального риэлтора. Второй — срочный выкуп, когда девелопер выкупает старую квартиру и оформляет ее в зачет новой. Разберемся, чем выгодны и невыгодны эти варианты.
Начнем, со второго — когда девелопер, а точнее его риэлторское подразделение квартиру выкупает. Такая схема не слишком прижилась на рынке, что вполне объяснимо — квартира в этом случае выкупается со значительным дисконтом — от 15 до 30 процентов от общей рыночной стоимости. Заместитель директора департамента новостроек Est-a-Tet Алексей Оленев поясняет, что в противном случае для компании такая сделка невыгодна, ведь дальше следуют затраты на реализацию этой квартиры. Плюс выкуп квартиры сопряжен с риском, что квартира будет продаваться долго, а еще хуже — не будет продаваться вовсе, и цену придется сильно снижать. Так что 30-процентный дисконт — это «запас прочности» для компании-покупателя.
«Покупатели же, в свою очередь, не готовы продавать жилье с таким дисконтом, поскольку это существенная потеря денег, исчисляемая даже миллионами», — добавляет Алексей Оленев. Впрочем, если покупателю нужно совершить сделку совсем срочно, то такой вариант его вполне может устроить.
Если говорить о механизме сделки, то, как рассказывает учредитель компании по регистрации недвижимости в Химках - чаще всего выкупаемые квартиры оформляют на специально созданное юридическое лицо внутри или вне корпоративной структуры девелопера, и от имени этого юридического лица потом и идет продажа. Так что покупателям такой «вторичной» квартиры от юридического лица ничего бояться не надо — никаких «подводных камней» тут нет. Механизм же заключения сделки таков: происходит одновременное подписание двух договоров: купли-продажи имеющейся квартиры и приобретения жилья в новостройке. Затем происходит процесс государственной регистрации двух договоров и соответствующие расчеты по ним.
Второй вариант — куда более популярный, чем первый — когда девелопер берет старую квартиру на реализацию, зафиксировав при этом цену на новое жилье. «В данном случае все участники сделки заинтересованы в том, чтобы продать старое жилье по оптимальной цене, не затягивая сроки», — поясняет коммерческий директор Rose Group Наталья Саакянц.
Обычно цена фиксируется на пару месяцев, реже на срок до полугода — девелоперу невыгодно «замораживать» квартиру на больший срок, особенно, если квартира относится к категории самых ликвидных на данный момент, и цена на нее может быть поднята.
Механизм работы по второй схеме взаимозачета везде одинаков: сначала клиент заключает договор на оказание агентских услуг, квартира оценивается с учетом рыночной конъюнктуры и пожеланий владельца и выставляется на продажу. Риэлторское агентство, выполняя взятые на себя обязательства, организует в той или иной мере массированную рекламную кампанию с целью скорейшей продажи недвижимости. Сделка по приобретению новой квартиры заключается только тогда, когда имеющаяся недвижимость находит своего покупателя.